Коммерческая недвижимость: арендовать или покупать?

         Вложение в недвижимость остается одним из стабильных способов сохранить и увеличить капитал, будь то квартира или офисы. Что выгоднее: арендовать или покупать в собственность коммерческую недвижимость, эксперты спорят до сих пор. Обратимся к многолетнему опыту одного из старейших застройщиков города - компании ДОМКОР.   

Крепкий актив
         «Есть мнение, что офис в собственность – большое единоразовое вложение, говорит заместитель коммерческого директора ООО Специализированный застройщик «ДОМКОР» Евгений Александров – Но это не совсем так. Цена квадратного метра пристроенных и встроенных офисов в нашей компании стартует от 33 000 рублей. Скажем, в уже заселенном микрорайоне «Дружный» (5000 жителей) можно приобрести офис, вложив чуть больше 3 млн. рублей. Такая сумма становится подъемной даже для среднего бизнеса, не говоря о крупных игроках».
         Не каждый офис становится выгодным вложением, утверждает эксперт: важны и первая линия – то есть доступ как для пешеходов, так и для водителей оживленных дорог, наличие конкурентов и развитость района. «Мы регулярно оцениваем состояние рынка, чтобы предложить нашим покупателям адекватную цену на покупку офиса, учитываем и то, что новый владелец будет делать ремонт под себя».  Действительно, при покупке офиса распоряжаться им можно как угодно: отремонтировать, продать целиком или частями, предложить в аренду или субаренду. И, конечно, использовать недвижимость, чтобы привлечь заемное финансирование под новые проекты. «Офис не только сам «зарабатывает», но и становится отличной платформой для развития бизнеса».

Где брать?
         С точки зрения безопасности и выгоды сделки лучше приобретать офис в собственность «из первых рук» - от застройщиков, обсудить специальные условия и привлечь для покупки кредитные средства. «Мы сами бизнесмены и понимаем, как важны условия покупки. В нашей компании доступен ипотечный кредит под 13,5% или рассрочка при условии, что у покупателя накоплено 50% стоимости офиса. Остальную сумму можно выплачивать в течение 60 месяцев под 10%».  

Бумага стерпит, а вы?
         У аренды офисов свои плюсы: нет необходимости инвестировать сразу крупную сумму, мобильность и возможность относительно быстро расширять или сокращать офисное пространство, менять месторасположение. «Раньше среди плюсов аренды можно было назвать и прогнозируемые ежегодные затраты, но особенности местного рынка не всегда этому благоприятствуют. Например, собственники помещений не готовы заключать долгосрочный договор сразу по низкой ставке. А если такой договор все-таки заключен, нет стопроцентных гарантий его выполнения».

Языком цифр
         Рассмотрим кейс покупки офисного помещения на примере вышеупомянутого офиса в микрорайоне «Дружный» площадью 85,8 кв. м. и стоимостью 3,7 млн. рублей. Итого затраты на ремонт -  250 - 300 000 рублей. В результате переезд в собственный офис обойдется в 4,0 млн. руб.
         Средняя стоимость аренды данного офиса - 617 000 рублей в год. Таким образом офис окупится уже на 6 год. Кроме того, по истечении этого срока собственный офис будет обходиться не так дорого (налоги и эксплуатация), тогда как за аренду площадей придется платить постоянно возрастающие суммы. При благоприятной экономической ситуации за 6 лет ликвидная цена объекта возрастет на 45–50%. А значит, приобретенный метраж реализуете уже не за 3,7 млн., а за 5,3 млн. рублей. К тому же возможно возмещение НДС в размере до 20% от стоимости офиса.

         Что окажется выгоднее в перспективе — покупка или аренда, однозначно сказать нельзя. Зависит от того, кто, что и по какой цене покупал. Наверняка выиграют те, кто пробрел офисную недвижимость еще на этапе старта строительства нового дома и микрорайона.